ทำเลดีมีชัย สอดส่องทำเลรวย

การมีพื้นที่ที่อยู่ในจุดที่ดีย่อมสร้างข้อได้เปรียบทางการค้า โดยสามารถขายสินค้าได้หลากหลาย ขายของได้จำนวนมาก และรายได้ย่อมมากขึ้นตามจำนวนสินค้าที่ขายได้ ดังนั้นมีร้านค้าจำนวนมากต่างจับจอง “ทำเลทอง” พื้นที่ที่เป็นแหล่งชุมชนมีผู้คนสัญจรจำนวนมาก แต่ในทางเดียวกันทำเลดีๆ นั้น ส่วนใหญ่จะแลกมาด้วยราคาค่าเช่าพื้นที่แพงมหาโหด สถานที่ไกลจากที่พักของผู้ขาย หรือแม้กระทั่งช่วงเวลาการขายที่แตกต่างจากช่วงเวลาปกติ

 

ดังนั้นการเลือกพื้นที่เพื่อให้สามารถขายสินค้าได้ดี จึงต้องพิจารณาความเหมาะสมของสินค้า และความพร้อมของตนเอง วางกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ชัดเจนเพื่อหาสถานที่ที่เหมาะสม ว่าผู้ขายพอใจกับการขายสินค้าในพื้นที่แบบใดเพื่อจะสร้างรายได้ให้กับตนเองมากที่สุด

 

ถ้าสินค้าราคาแพงๆ ก็ต้องจับกลุ่มลูกค้าไฮเอนด์กำลังซื้อสูงๆ ทำเลก็ต้องเป็นห้างสรรพสินค้าหรูๆ อย่างสยามพารากอน เซ็นทรัลเวิลด์ เซ็นทรัลเอ็มบาสซี่ เป็นต้น หากจับกลุ่มที่มีกำลังซื้อรองลงมาก็จะเป็นเซ็นทรัล เดอะมอลล์ ถ้าสินค้าระดับล่างๆ จับกลุ่มชาวบ้านหาเช้ากินค่ำ ทำเลที่เหมาะสมก็ต้องเป็นตลาดนัด เป็นต้น

 

ทำเลที่ดีจะช่วยเกื้อหนุนให้ธุรกิจประสบความสำเร็จและเติบโตได้ในระยะเวลาอันรวดเร็ว โดยเฉพาะผู้ที่คิดจะเริ่มลงมือทำธุรกิจเกี่ยวข้องกับการค้าขายสินค้ายิ่งต้องใส่ใจในรายละเอียดตรงนี้ให้มากเป็นพิเศษ ซึ่งทำเลที่เหมาะกับการค้าขายที่น่าสนใจ มีดังต่อไปนี้

 

ตลาดนัด เวทีแจ้งเกิดมือใหม่

 

ส่วนใหญ่อยู่ในบริเวณชุมชน มีการกำหนดสถานที่ขายแน่นอน โดยตลาดนัดแต่ละแห่งจะมีวันและเวลาการขายแตกต่างกันไป บางแห่งเปิดขายทุกวัน บางแห่งมีเพียงอาทิตย์ละครั้งเท่านั้น ตลาดนัดมีทั้งทำเลแบกะดิน วางบนโต๊ะหรือเปิดร้านถาวร นอกจากนี้ยังอาจมีรถกระบะมาเปิดท้ายขายร่วมด้วย

 

ตัวอย่างทำเล อาทิ ตลาดนัดสวนจตุจักร ตลาดสะพานพุทธ เปิดค้าขายในช่วงเวลารัตติกาลตั้งแต่เวลาสองทุ่มจนถึงตีสอง ตลาดลุงเพิ่ม (การบินไทย) เปิดขายทุกวัน ตลาดนัดคลองถมจะเปิดบริการตั้งแต่เช้าจนถึงเวลาประมาณสองถึงสามทุ่ม ตลาดนัดซอยละลายทรัพย์ ทำเลที่ถูกแวดล้อมด้วยตึกและอาคารสูงหลายแห่งบนถนนสายเศรษฐกิจ ตลาดนัดเมเจอร์รัชโยธินจะเปิดขายทุกวันอังคารถึงวันอาทิตย์ตั้งแต่สี่โมงเย็นถึงห้าทุ่ม ฯลฯ

 

ขายอะไรในตลาดนัด

 

สิ่งที่ผู้ประกอบการควรเลือกนำสินค้ามาวางขายที่ตลาดนัด จะดีที่สุดหากสินค้าของผู้ประกอบการจะมีเอกลักษณ์เฉพาะตัวที่สวยงามและน่าสนใจ 2 สิ่งนี้จะช่วยให้สินค้าสามารถขายออกและทำกำไรกลับคืนมาให้รวดเร็วยิ่งขึ้น เพราะต้องไม่ลืมว่าถึงแม้ตลาดนัดจะเป็นขุมทองของการทำเงิน แต่ก็มีคู่แข่งเป็นจำนวนมากเช่นเดียวกัน

 

ข้อดีของตลาดนัดนั้นจะมีค่าเช่าพื้นที่ราคาถูก เริ่มต้นที่ 100 บาท/วัน นอกจากนี้ยังเป็นเวทีให้กับพ่อค้าแม่ขายที่ไร้ประสบการณ์ได้ทดลองตลาดในสนามจริง โดยไม่ต้องเสียเงินก้อนโตไปกับค่าเช่าที่แพง แต่ด้วยลักษณะของตลาดนัดที่มีผู้ขายจำนวนมาก ผู้ขายตั้งราคาให้สูงกว่าเจ้าอื่นได้ไม่มากนัก อีกทั้งยังต้องใช้ความอดทนในการตั้งแผงและเก็บแผงถ้าไปขายของ และเมื่อฤดูฝนมาเยือนมักจะก่ออุปสรรคในการค้าขายเป็นอย่างมาก

 

ตึกแถว ทำเลค้าแบบถาวร

 

อาคารพาณิชย์ เป็นสถานที่ที่เหมาะสมในการทำธุรกิจการค้าที่ยึดทำเลแบบถาวร สามารถเป็นได้ทั้งที่ทำมาหากินและที่พักอาศัย จะซื้อขาดหรือเซ้งก็ตามกำลังทรัพย์ของแต่ละคน ส่วนใหญ่จะนิยมทำเป็นออฟฟิศ ร้านขายอาหาร ร้านสปา ร้านเสริมสวย ร้านค้าปลีก-ค้าส่ง ร้านสะดวกซื้อ ฯลฯ ทำเลนี้สามารถจัดเก็บอุปกรณ์หรือสินค้าได้สะดวก จัดร้านได้ตามสไตล์ ครบครันทั้งไฟฟ้า ประปา

 

“ราคา” ของตึกแถว จะถูกหรือแพงขึ้นอยู่กับว่าสามารถทำธุรกิจอะไรได้ ในย่านนั้น ตึกแถวที่มีหน้ากว้าง 4-5 เมตร ลึก 12 เมตร มีราคาต่อคูหาสูงเกินกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป ในขณะที่บางย่าน บางทำเลก็มีราคาเพียงไม่กี่ล้าน วิธีตรวจสอบราคาของตึกแถวนั้น
นอกจากวัดจากความสามารถในการสร้างรายได้แล้ว ควรจะพิจารณาจากการได้รับการสนับสนุนจากสถาบันการเงินหรือธนาคาร โดยปกติแล้ว “ตึกแถว” ในทำเลที่ดี ธนาคารอาจจะปล่อยเงินกู้ถึง 80-90% ของราคาทรัพย์สินเลยทีเดียว

 

เลือกคูหา ทำมาค้าขึ้น

 

สิ่งที่ควรพิจารณาเป็นอันดับแรกคือ เลือกอาคารพาณิชย์ที่อยู่ติดถนนสายหลัก ไม่อยู่ในซอย มีรถผ่านไปมา มองเห็นได้ง่าย  ทำเลทองคือ ห้องหัวมุม เนื่องจากจะสามารถเปิดหน้าร้านได้ทั้ง 2 ทาง ดักลูกค้าได้เยอะขึ้นถ้าเป็นไปได้เลือกห้องที่หันหน้าไปทางทิศตะวันออก หรือตะวันออกเฉียงเหนือจะดีกว่าทิศอื่น เนื่องจากเป็นทิศที่ไม่ต้องปะทะกับแดดช่วงบ่ายถึงเย็น ประหยัดเงินทำกันสาดบังแดดเข้าร้าน แถมป้ายชื่อร้านจะดูเด่นเห็นได้ชัดด้วย

 

ห้ามเลือกห้องที่มีสะพานลอยอยู่ตรงหน้า หรือห้องที่อยู่เลยสะพานลอยไปเด็ดขาด
เนื่องจากป้ายร้านค้าจะโดนสะพานลอยบดบัง คนเดินหรือขับรถผ่านจะมองไม่เห็นร้าน หากคุณเล็งอาคารพาณิชย์มากกว่า
1 ห้อง ให้ดูเรื่องตำแหน่งของท่อน้ำเสียไว้ด้วย ระวังอย่าเลือกห้องติดกันแล้วมีท่อน้ำทิ้งอยู่ตรงกลางเด็ดขาด! ให้เลือกห้องที่ติดกันแล้วมีท่อน้ำเสียอยู่ทางด้านข้าง

 

ห้างสรรพสินค้า มายาแห่ง ทำเล

 

ห้างสรรพสินค้าถือเป็นทำเลในดวงใจของบรรดาร้านค้าต่างๆ อยากจะเข้าไปเปิดขายกัน เพราะห้างสรรพสินค้าเปรียบเสมือนแม่เหล็กดึงดูดลูกค้ามากกว่าทำเลประเภทอื่น อีกทั้งยังสร้างภาพลักษณ์ที่ดีให้ทั้งร้านค้าและคนที่มาเดิน  ชื่อก็บอกแล้วว่า “สรรพ”
จึงเป็นทำเลที่เจ้าของห้างรับเอาสินค้าต่างๆ จากผู้ผลิตหลากหลายแบรนด์เข้ามาจำหน่าย โดยแยกเป็นแผนกจัดหมวดหมู่อย่างชัดเจน ติดแอร์ทั้งอาคาร อำนวยความสะดวกด้วยลิฟท์และบันไดเลื่อน

 

ระยะหลังห้างสรรพสินค้าได้เพิ่มพื้นที่เช่าให้กับผู้ประกอบการภายนอก เข้ามาเปิดร้านค้าของตัวเองมากขึ้น ดังนั้นเราจะเห็นสาขาใหม่ๆ ของห้างมีรูปแบบออกแนว “ศูนย์การค้า” มากขึ้น คือ มีโซนของห้าง และโซนพลาซ่า กลุ่มลูกค้ามีกำลังซื้อมาก ลูกค้าที่มาเดินห้างส่วนมากค่อนข้างจะมีฐานะ จึงเหมาะสมที่จะขายสินค้าที่มีคุณภาพดีและราคาในระดับพอประมาณสมเหตุสมผล

 

การเช่าพื้นที่กับห้างสรรพสินค้า จะมีพื้นที่เช่าอยู่ประมาณ 4 แบบ คือ

 

1. ร้านค้าขนาดใหญ่ เป็นรูปแบบพื้นที่ใช้สอยขนาด 200 ตารางเมตรขึ้นไป โดยส่วนใหญ่แล้วจะเป็นซูเปอร์มาร์เก็ต เช่น MAXVALUE, TOP SUPERMARKET หรือบริษัทที่ขายเฟอร์นิเจอร์ เช่น INDEX และบริษัทที่เกี่ยวกับของตกแต่งบ้าน HOME WORK เป็นต้น

 

2. ร้านค้า เป็นรูปแบบร้านค้าขนาดกลางและขนาดเล็ก พื้นที่ใช้สอยอยู่ประมาณ 12-36 ตารางเมตร อย่างเช่น ร้านขายเสื้อแฟชั่น ร้านขายเครื่องสำอาง ร้านอาหาร ร้านหนังสือ แตกต่างกันไปตามความต้องการในการใช้พื้นที่

 

3. เคาน์เตอร์ หรือ คีออสก์ เป็นร้านที่มีขนาดพื้นที่ 4-6 ตารางเมตร อาจเป็นรถเข็นที่มีโครงสร้างหลังคา หรืออาจเป็นบูธขายสินค้าจำพวกเครื่องประดับต่างๆ ร้านขายสินค้าเบ็ดเตล็ดทั่วไป เช่น นาฬิกา เคสมือถือ ต่างหู เป็นต้น

 

4. ล็อค มีขนาดพื้นที่ 2-4 ตารางเมตร เป็นล็อคขายของที่จัดตามทางเดินเชื่อมต่างๆ ของห้าง อาจจัดเป็นช่วงๆ ตามเทศกาลงานต่างๆ ที่ทางห้างจัดขึ้น หรือจะจัดในรูปแบบลานโปรโมชั่นนำล็อคร้านค้าหลายๆ ร้านมารวมกันก็ได้

 

สัญญาเช่ากับห้างสรรพสินค้า

 

การเช่าพื้นที่กับทางห้างสรรพสินค้านั้นต้องมีการทำสัญญาเช่า โดยจะมีรายละเอียดค่อนข้างเยอะ แต่จุดสำคัญที่ต้องพิจารณาก็คือ

 

ค่าเช่าที่ : เป็นเงินที่จ่ายต่อเดือน ตรวจสอบว่าเป็นราคาสุทธิแล้วหรือยัง ราคารวม VAT 7% แล้วหรือไม่ ด้วยส่วนใหญ่แจ้งแต่ราคายังไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม

 

เงินประกัน : โดยหลักปฏิบัติจะอยู่ที่ 2-3 เดือน

 

เงินล่วงหน้า : อย่างต่ำ 1 เดือน

 

ระยะเวลาของสัญญา : ขึ้นอยู่กับแต่ละห้างมีตั้งแต่ 1-3 ปี แล้วแต่ข้อตกลง

 

การขอขึ้นค่าเช่าของห้าง : ต้องดูข้อกำหนดในสัญญาให้ชัดเจนว่า จะขึ้นราคาค่าเช่าในระหว่างเวลาสัญญาหรือหมดสัญญา
แล้วต่อสัญญาใหม่ถึงจะขึ้น แล้วจะขึ้นได้ไม่เกินกี่เปอร์เซ็นต์ของค่าเช่า

 

การเปลี่ยนชื่อสัญญา (การเซ้งต่อ) : สามารถเปลี่ยนชื่อเช่าในสัญญาได้หรือไม่ มีค่าเปลี่ยนชื่อสัญญาเท่าไร บางที่อาจให้เปลี่ยนมือ แต่บางที่ก็ไม่อนุญาตให้เปลี่ยนมือ

 

 

ข้อจำกัด ทำเลห้าง

 

ค่าใช้จ่ายในการเช่าที่ค่อนข้างแพงมีการเรียกเก็บค่าเช่าและค่าบริการล่วงหน้าในจำนวนเงินที่ค่อนข้างสูง เวลาเปิด-ปิดร้าน ต้องเป็นไปตามข้อกำหนดไม่มีสิทธิ์เลือกเวลาได้ แถมหมดสิทธิ์ซื้อที่ถาวร เพราะให้เช่าพื้นที่เท่านั้น ซึ่งก็เท่ากับว่าคุณจะต้องเสียค่าเช่าที่ไปตลอดไม่มีสิทธิ์ซื้อที่ได้เลย อีกทั้งทำเลในห้างสรรพสินค้าหรือศูนย์การค้ามีข้อกำหนดที่ชัดเจนว่าห้ามไม่ให้ใช้แก๊สและทำพื้นเปียกน้ำ จึงกลายเป็นอุปสรรคสำหรับร้านค้าที่ขายอาหารที่ต้องเปลี่ยนไปเป็นการใช้เตาไฟฟ้าและตู้เย็นแช่สินค้าแทนที่จะเป็นลังน้ำแข็ง นำมาซึ่งปัจจัยที่ทำให้ต้นทุนสูงขึ้น อีกทั้งรสชาติอาหารก็ยังเปลี่ยนไปด้วย

 

การบริหารห้างสรรพสินค้านั้น คือการทำให้แน่ใจว่าร้านต่างๆ ที่จะเข้ามาในห้างนั้น หรืออยู่ในห้างนั้นแล้วได้ทำตามกฎและนโยบายที่เหมาะสมกับพื้นฐานของแต่ละราย และควรช่วยเหลือผู้เช่าที่มาใหม่ให้คุ้นเคยกับห้างมากขึ้น เพราะห้างมีกฎเกณฑ์มากมาย และการละเมิดกฎก็หมายถึงเงินที่คุณอาจต้องเสียไปด้วย เช่น การเปิดร้านช้า นั้นเป็นข้อห้ามและต้องโดนปรับ ผู้บริหารห้างเป็นทีมงานมืออาชีพและวิธีที่ดีที่สุดที่คุณควรทำคือการสำรวจข้อมูลก่อนจะนัดหมายหรือเจรจากับผู้จัดการห้าง

 

คอมมูนิตี้มอลล์ ทำเลใหม่แนวราบ

 

คอมมูนิตี้มอลล์ ศูนย์การค้าขนาดเล็กที่เป็นการลงทุนที่ต่ำกว่าศูนย์การค้าขนาดใหญ่และเป็นการเข้าถึงผู้บริโภคได้อย่างทั่วถึง โดยมีกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน ซึ่งเป็นการตอบสนองไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคในยุคปัจจุบันที่มีวิถีชีวิตอันเร่งรีบ ต้องการความสะดวกสบาย เป็นรูปแบบธุรกิจด้านการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า โดยเปิดให้บริการในแหล่งชุมชน หมู่บ้าน ให้บริการเช่าพื้นที่ทั้งระยะสั้นและระยะยาว ให้บริการสาธารณูปโภคตลอดอายุสัญญาเช่าพื้นที่

 

ตัวอย่างทำเล : The Walk   ราชพฤกษ์, เดอะ พาซิโอ, เอเชียทีค, เดอะ ริเวอร์ฟร้อนท์, K Village ฯลฯ รูปแบบการให้เช่าพื้นที่ เหมือนกับห้างสรรพสินค้า จะมีพื้นที่เช่าอยู่ประมาณ 4 แบบ คือ ร้านค้าขนาดใหญ่ ร้านค้า เคาน์เตอร์หรือคีออสก์ และล็อคร้านค้า

 

ข้อดี คือเป็นอาคารลักษณะรูปแบบการค้าเปิดเป็นธรรมชาติ บรรยากาศผ่อนคลาย มีร้านดังเป็นแม่เหล็ก ครบทุกบริการ มีสิ่งอำนวยความสะดวกสบายทันสมัย มีสินค้าหลากหลายรองรับ ตรงกับความต้องการของผู้บริโภค ตอบโจทย์คนในชุมชนได้ดี กลุ่มผู้บริโภคมีเป้าหมายที่ชัดเจน มีการส่งเสริมการขายให้กับผู้เช่าพื้นที่ ทั้งการโฆษณา กลยุทธ์การขายต่างๆ รวมไปถึงการสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้เช่าส่วนข้อเสียต้องเป็นไปตามกฎระเบียบมีข้อจำกัดของพื้นที่คล้ายคลึงแบบห้างสรรพสินค้าหรือศูนย์การค้าทุกประการ