มาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ช่วยกระตุ้นตลาดในโค้งสุดท้ายปี 2558

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ จะส่งผลดีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์โดยรวม  ทั้งนี้ ยังส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะในเรื่องของการปรับสมดุลของจำนวนที่อยู่อาศัยเพื่อรอการขาย พร้อมทั้งน่าจะเป็นแรงกระตุ้นสำคัญที่ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยกลับมามีบรรยากาศดีขึ้น

รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อช่วยเหลือประชาชนผู้มีรายได้น้อยให้สามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย และช่วยพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังชะลอตัวจากกำลังซื้อที่อ่อนแรง ท่ามกลางภาวะจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายเพิ่มสูงขึ้น

สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยกำลังประสบภาวะชะลอตัว และมีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลงมากขึ้น เมื่อภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวอย่างมีเสถียรภาพ ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคลดลง และสถาบันการเงินระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย จากสถานการณ์ดังกล่าว มีผลทำให้กิจกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัยชะลอลง ซึ่งมีผลต่อเนื่องมายังจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายทั้งที่สร้างเสร็จและกำลังก่อสร้างสะสมเพิ่มขึ้นทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯและต่างจังหวัด จากผลสำรวจของ AREA พบว่า จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในช่วงครึ่งแรกของปี 2558 ที่ผ่านมา  มีประมาณ 1.78 แสนหน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.7 จากที่มีจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายประมาณ 1.67 แสนหน่วย ณ สิ้นปี 2557 ที่ผ่านมา

ทั้งนี้ เมื่อวันที่ 13 ตุลาคม 2558 ที่ผ่านมา คณะรัฐมนตรีได้อนุมัติ มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ เพื่อช่วยบรรเทาภาระรายจ่ายของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในกลุ่มผู้มีรายได้น้อย และช่วยบรรเทาผลกระทบในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่

กลุ่มผู้บริโภคที่มีความพร้อมทางการเงินและที่กำลังจะโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วงเวลาดังกล่าวรับประโยชน์สูงสุดจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์

ทั้งนี้ ตามที่คณะรัฐมนตรีได้มีมติเห็นชอบมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะเน้นไปยังการช่วยเหลือผู้มีรายได้ปานกลางถึงล่าง ซึ่งเป็นกลุ่มที่อาจมีงบประมาณจำกัดในการซื้อที่อยู่อาศัย และมีความอ่อนไหวต่อภาวะเศรษฐกิจมากกว่ากลุ่มอื่น ให้สามารถเข้าถึงสินเชื่อในการซื้อที่อยู่อาศัยได้ โดยมาตรการผ่อนปรนเรื่องการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย ได้มีการผ่อนเกณฑ์คุณสมบัติด้านรายได้ของผู้ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย

นอกจากนี้ในส่วนของมาตรการการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และค่าธรรมเนียมการจดจำนองที่อยู่อาศัย น่าจะส่งผลดีต่อประชาชนทั่วไปที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งจะช่วยในการแบ่งเบาภาระรายจ่ายในการทำธุรกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้ระดับหนึ่ง ซึ่งภายใต้สมมติฐานกรณีที่ราคาประเมินทุนทรัพย์ 1,000,000 บาท ค่าธรรมเนียมการจดจำนองคิดจากกรณีการกู้สินเชื่อวงเงินร้อยละ 80 ของราคาทรัพย์สิน ภายใต้มาตรการดังกล่าวนี้ผู้ซื้อจะประหยัดค่าใช้จ่ายประมาณร้อยละ 99.4 ของค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรม (ไม่รวมอากรแสตมป์)

แม้ว่าขณะเดียวกันภาครัฐจะจัดเก็บรายได้ลดลงคิดเป็นร้อยละ 99.4 ของรายได้จากค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ แต่ค่าใช้จ่ายที่ลดลงนั้น ผู้ซื้อสามารถนำไปซื้อสินค้าตกแต่งที่อยู่อาศัย ซึ่งจะช่วยให้เกิดเม็ดเงินหมุนเวียนเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจอีกทางหนึ่ง เช่นเดียวกับในส่วนของมาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการซื้อที่อยู่อาศัย ที่ประชาชนผู้เสียภาษีจะได้รับสิทธิประโยชน์จากมาตรการดังกล่าว อย่างไรก็ดี ผู้ที่จะได้รับประโยชน์สูงสุดจากมาตรการฯ ดังกล่าวนี้ จะเป็นกลุ่มผู้ที่มีความพร้อมทางการเงิน และกำลังตัดสินใจจะซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงระยะเวลา 6 เดือนข้างหน้า

ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่มีสินค้ารอการขายและที่ก่อสร้างใกล้เสร็จในช่วงเวลา 6 เดือน จะได้รับประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์

ทั้งนี้ ด้วยมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 3 มาตรการ นี้ น่าจะส่งผลดีต่อผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในหลายมิติที่แตกต่างกันไป

โดยมาตรการผ่อนปรนเรื่องการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับช่วยเหลือผู้มีรายได้ปานกลางถึงน้อยนั้น น่าจะจะส่งผลดีต่อผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่จะเข้ามาช่วยกลุ่มลูกค้าที่ต้องการสินเชื่อ โดยเฉพาะในช่วงที่ผ่านมา ลูกค้าของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่ผ่านการอนุมัติสินเชื่อ ซึ่งบางโครงการมียอดปฏิเสธการขอสินเชื่อสูงถึงร้อยละ 30 ของจำนวนลูกค้าในโครงการ

 ขณะที่ผลจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และค่าธรรมเนียมการจดจำนองที่อยู่อาศัยนั้น จะสนับสนุนกลุ่มผู้ประกอบการที่ยังคงมีจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จรอการขาย รวมถึงใกล้สร้างเสร็จในช่วงเวลา 6 เดือน ให้สามารถระบายสินค้าที่มีอยู่เพื่อช่วยให้ผู้ประกอบการมีกระแสเงินสดหมุนเวียนดีขึ้น และลดภาระต้นทุนของผู้ประกอบการ

นอกจากนี้ ในส่วนของมาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา กลุ่มที่จะได้รับประโยชน์จากมาตรการ จะเป็นกลุ่มผู้ประกอบการที่มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาราคาที่อยู่อาศัยในตลาด พบว่า ราคาที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีสัดส่วนมากที่สุดประมาณร้อยละ 58.5 ของจำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดขาย โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮ้าส์ที่มีสัดส่วนค่อนข้างสูง

โดยสรุป ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า ผลที่เกิดขึ้นจากมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์นี้ นอกจากจะช่วยบรรเทาภาระรายจ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัย และช่วยให้ผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ดีขึ้น ยังจะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการปรับสมดุล เนื่องจากปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์มีจำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างเหลือขายสะสมเป็นจำนวนเพิ่มขึ้น

นอกจากนี้ยังมีผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงโค้งสุดท้ายของปี 2558 นี้ มีบรรยากาศดีขึ้นจากที่เคยซบเซามาในช่วงก่อนหน้า ผู้ประกอบการคงจะเร่งทำการตลาดอย่างเข้มข้น เพื่อเร่งระบายสินค้าค้างขาย ขณะเดียวกัน ผู้ที่กำลังสนใจซื้อที่อยู่อาศัยน่าจะเร่งโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเร็วขึ้น ทั้งนี้ ภายใต้มาตรการดังกล่าวนี้น่าจะช่วยให้กิจกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยกลับมาดีขึ้น โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ในส่วนของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาส 4 นี้ น่าจะมีประมาณ 35,900 หน่วย เติบโตประมาณร้อยละ 11.2 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งดีขึ้นกว่าในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2558 ที่คาดว่าจะหดตัวประมาณ 8.0 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน หรือมีประมาณ 76,500 หน่วย อย่างไรก็ดี คาดว่า ทั้งปี 2558 นี้ อาจจะหดตัวประมาณร้อยละ 2.7 เมื่อเทียบกับที่คาดการณ์ว่าจะหดตัวประมาณร้อยละ 6.5 หากไม่มีมาตรการดังกล่าว  อย่างไรก็ดี หากเศรษฐกิจไทยมีพัฒนาการที่ดีขึ้นในระยะข้างหน้า ก็อาจจะทำให้ผู้บริโภคกลับมาซื้อที่อยู่อาศัยในระยะถัดไป