บ้านมือสอง ปรับฮวงจุ้ยเพื่อขาย : อ.มาโนช ประภาษานนท์

การลงทุนด้วยการซื้อบ้านมือสองนั้น หลายๆ คนอาจไม่ค่อยจะเห็นด้วยสักเท่าไหร่ เพราะรู้สึกว่าจะขายต่อยาก ซึ่งส่วนใหญ่ก็จะจริงอย่างที่เขาว่าล่ะครับ แต่ที่ผมจะยกตัวอย่างให้เห็นนั้นเป็นกรณีที่เลือกเป็นครับ เรียกว่ารู้จักเลือกโดยใช้ข้อมูลทางการลงทุน และเลือกทำเลที่มีอนาคต ไม่ใช่เลือกตรงไหนก็ได้

ผมจะยกตัวอย่างลูกค้าคนเดิมที่ผมพูดถึงไปเมื่อฉบับที่แล้ว นอกจากจะเก็งกำไรจากการซื้อคอนโดมิเนียมแล้ว ยังเลือกที่จะซื้อบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ หรืออาคารพาณิชย์ เพื่อเก็งกำไรอีกด้วย เหตุผลสำคัญที่ลูกค้ารายนี้ชอบลงทุนแบบนี้ก็เพราะลูกค้ามีข้อมูลจากธนาคารเกี่ยวกับบ้านที่ถูกยึด บ้านหลุดจำนองลูกค้าผมก็จะเลือกลงทุนกับบ้านที่อยู่ในทำเลที่ดี โดยจะพาผมไปดูก่อนทุกครั้งที่จะซื้อต่อจากธนาคาร

ราคาบ้านมือสองส่วนใหญ่ที่ลูกค้าผมซื้อมานั้นจะถูกกว่าราคาตลาดประมาณครึ่งต่อครึ่ง หรือต่ำกว่านั้น มีอยู่ครั้งหนึ่งลูกค้าผมอยากไปซื้อบ้านทาวน์เฮ้าส์ที่อยู่ใจกลางเมืองหลังหนึ่ง เชิญผมไปดู ปรากฏว่าบ้านดูโทรมมาก น่าจะปล่อยทิ้งร้างเป็นปี เป็นทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้นธรรมดาแต่เป็นห้องมุม เจ้าของเดิมไม่มีการต่อเติมบ้าน ซึ่งถือว่าดี

ลูกค้าบอกว่าสามารถซื้อได้ในราคา 7 แสน 5 หมื่นบาท ซึ่งถือว่าถูกมาก เพราะเป็นทาวน์เฮ้าส์ที่ธนาคารยึดมา ปกติราคาจะอยู่ที่ล้านกว่าบาท ทาวน์เฮ้าส์นี้ห่างจากถนนใหญ่ไม่ถึงร้อยเมตร เรียกว่าเดินเข้าออกได้สบายๆ ลูกค้าถามผมว่าควรจะซื้อดีไหม และถ้าซื้อจะขายต่อได้ง่ายไหม

ผมเลยแนะไปว่า ถ้าจะซื้อจะต้องปรับปรุงใหม่ทั้งหมด เพราะเป็นทาวน์เฮ้าส์ที่ยึดมา ในทางฮวงจุ้ยถือว่ามีเชื้อเก่าที่ไม่ดี มีปัญหาด้านการเงิน ต้องล้างของเก่าออกเสียก่อนจึงจะอยู่ได้หรือขายได้

“แล้วต้องทำยังไงบ้างครับ” ผมก็บอกว่าเริ่มจากทำความสะอาดบ้านทั่วบริเวณให้สะอาด กวาดสิ่งสกปรกทั้งหลายออกนอกบ้าน สิ่งของที่เจ้าของบ้านทิ้งเอาไว้ ไม่ว่าจะเป็นโต๊ะ ตู้ เตียง ศาลเจ้าที่ (ถ้ามี) ให้เอาไปทิ้งหรือบริจาค ห้ามเก็บเอาไว้ บริเวณที่เป็นสวนด้านข้างที่ปล่อยหญ้าและต้นไม้รก ให้ถอนออกให้หมด เหลือแต่พื้นดินเปล่าๆ

หลังจากนั้นซ่อมแซมส่วนที่ใช้งานไม่ได้ ไม่ว่าจะเป็นน้ำ ไฟ เช็คระบบใหม่ให้เรียบร้อย พื้นรอบบ้านถ้ามีส่วนไหนทรุด แตก ต้องรีบทำ

เมื่อเคลียร์ส่วนที่ไม่ดีของบ้านออกไปแล้ว คราวนี้ก็มาถึงขั้นตอนปรับบ้านเก่าให้เป็นบ้านใหม่ โดยเริ่มจากภายในบ้านก่อน ถ้าปรับเปลี่ยนตำแหน่งของห้องต่างๆ ได้ก็จะดี แต่ในกรณีนี้พื้นที่บ้านมีจำกัด ไม่เหมือนบ้านเดี่ยว ผมแนะนำให้เจาะผนังด้านข้างตรงห้องรับแขก ทำเป็นประตูกระจกออกไปด้านที่เป็นสวน เพื่อเพิ่มความสว่างให้กับบ้าน จากเดิมที่เป็นแค่หน้าต่าง หลังจากนั้นให้ทาสีบ้าน สีรั้วใหม่ทั้งหมด

“แค่นี้ก็ได้บ้านใหม่แล้ว” ลูกค้าฟังผมสาธยายพร้อมกับคำนวณค่าใช้จ่ายที่จะต้องปรับปรุงบ้านแล้วพูดขึ้นมาว่า “โอเค ผมว่าซื้อได้ครับ”

หลังจากนั้นประมาณ 5 เดือน ลูกค้าโทรมาบอกว่าขายบ้านทาวน์เฮ้าส์ได้แล้วในราคา 1 ล้าน 6 แสนบาท กำไรเท่าไหร่ลูกค้าไม่ได้บอก แต่ฟังน้ำเสียงดูก็น่าจะมากโขอยู่

คงต้องบอกกันก่อนว่า การซื้อบ้านมือสองแบบนี้ ไม่ใช่จะได้ผลทุกรายไปนะครับ เพราะถ้าปัจจัยแวดล้อมไม่เหมาะสม โอกาสที่จะขายได้ราคาแบบนี้ก็ไม่ง่าย จุดแข็งของกรณีนี้ก็คือ ทำเลครับ ทาวน์เฮ้าส์อยู่ใกล้ถนนใหญ่ และที่สำคัญอยู่กลางใจเมืองอีกด้วย

การจะหาทำเลแบบนี้ในราคาประมาณนี้ก็ไม่ใช่เรื่องง่าย โครงการที่ขึ้นมาใหม่ส่วนใหญ่ก็อยู่นอกเมือง ถึงราคาจะถูกกว่า แต่ทำเลสู้ไม่ได้ ยังไงคนก็สนใจบ้านใกล้เมืองมากกว่าอยู่ดี

นี่แหละครับ ความได้เปรียบของบ้านมือสอง เพราะฉะนั้นจุดสำคัญจะต้องเลือกทำเลให้เป็น ไม่ใช่จะเลือกซื้อตรงไหนก็ได้ การปรับปรุงบ้านเป็นเพียงการเสริมฮวงจุ้ยให้บ้านขายง่ายขึ้น เพราะเวลาคนจะมาซื้อมองเห็นบ้านที่มีความใหม่ ก็จะรู้สึกดีกว่าบ้านที่รกร้าง ดูเสื่อมโทรมแน่ๆ

เคล็ดลับอันนี้สามารถใช้กับคนที่อยากจะขายบ้านแล้วชอบบ่นว่า ทำยังไงจะขายบ้านได้เร็วๆ ลองเอาไปใช้ดูครับ การปล่อยบ้านให้ดูโทรม กับการทำบ้านให้ดูใหม่ อย่างไหนจะขายง่ายกว่ากัน คำตอบก็คงรู้กันอยู่แล้ว ใช่ไหมครับ