น่าแปลกใจที่เศรษฐกิจไม่ดี แต่ทำไม ? เรามักสังเกต ศูนย์การค้าขนาดเล็กในชุมชนหรือในท้องถิ่นต่าง ๆ ผุดขึ้นมาตระหง่านเยอะแยะเลย ?

“ศูนย์การค้าขนาดเล็กในชุมชน” เพื่อน ๆ หลายคนคงนึกภาพไม่ค่อยออก แต่ถ้าบอกว่า ศูนย์การค้าประเภท “คอมมูนิตี้มอลล์” (Community Mall) หลายคนน่าจะร้องอ๋อ และนึกภาพตามขึ้นมาได้บ้าง

Smart SME จึงถือโอกาสชวนเพื่อน ๆ คิดตาม.. ถึงแนวโน้มการเติบโตของธุรกิจศูนย์การค้าขนาดย่อม หรือ คอมมูนิตี้มอลล์ ที่เราเห็นเปิดกันอยู่จำนวนไม่น้อยเลย ทั้งกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด ว่า.. การลงทุนรูปแบบนี้ แท้จริงแล้วประสบความสำเร็จแค่ไหนกัน ?

ฉายภาพ “คอมมูนิตี้มอลล์” ที่นักลงทุนแวะเวียนเข้ามา “ขุดทอง”

สำหรับ “คอมมูนิตี้มอลล์” หรือ ศูนย์การค้าขยาดย่อมในพื้นที่ชุมชน โดยทั่วไป ดำเนินการก่อสร้าง โดยใช้พื้นที่ที่มีขนาดพื้นที่ใช้สอยเริ่มต้นประมาณ 10,000 – 50,000 ตารางเมตร (หรือประมาณ 5-6 ไร่ โดยประมาณ)

ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในพื้นที่ชานเมือง (Suburbs) คิดเป็นสัดส่วน 54% ของอุปทานคอมมูนิตี้มอลล์ทั้งหมด เหตุผลเพราะ มีพื้นที่ (ที่ดิน) ให้ดำเนินการสร้างได้เยอะกว่าในกรุงเทพฯ หรือตัวเมืองชั้นใน (Midtown หรือ Downtown)

ย้อนกลับไปในปี พ.ศ.2564 อุปทาน (Supply ความต้องการเสนอขายสินค้าและบริการ) พื้นที่เติบโตสูงสุดในรอบ 5 ปี โดยมีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาด 88,350 ตารางเมตร (ปี 2563 มีอุปทานใหม่เพียง 16,700 ตารางเมตร) ส่งผลให้อุปทานพื้นที่สะสมอยู่ที่ 1.1 ล้านตารางเมตร (สัดส่วน 17% ของพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมด) เพิ่มขึ้น 8.3% จากปี 2563

โดยผลจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ทำให้ผู้บริโภคหลีกเลี่ยงการอยู่ในสถานที่ปิดและแออัดเพื่อลดความเสี่ยงในการติดเชื้อ รวมถึงปรับการใช้ชีวิตและใช้จ่ายในสถานที่ใกล้บ้าน

นอกจากนี้ ย่านที่อยู่อาศัยยังกระจายไปยังรอบนอกเมืองมากขึ้นตามการขยายตัวของระบบคมนาคมที่เชื่อมต่อใจกลางเมืองได้สะดวก เช่น รถไฟฟ้า BTS ที่เชื่อมต่อในแต่ละเส้นทางมากขึ้น ฯลฯ ทำให้หนุนความต้องการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้น 8.1% อยู่ที่ 1 ล้านตารางเมตร ขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่อยู่ที่ 91.2% ทรงตัวจากปี 2563

จนกระทั่งในช่วงต้น-กลางปี พ.ศ.2565 คอมมูนิตี้มอลล์ เปิดให้บริการใหม่ 3 โครงการในเขตชานเมือง ได้แก่ สายไหม อเวนิว, แอท ไทรม้า พาร์ค อเวนิว และแอท เอกมัย พื้นที่รวม 16,200 ตารางเมตร

ส่งผลให้อุปทานพื้นที่สะสมเพิ่มขึ้น 8.96% YoY ด้านความต้องการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้น 9.02% YoY ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่ทรงตัวอยู่ในระดับ 90.9% 

สำหรับนักลงทุนมักมองเป็น “โอกาส” ในการลงทุนรูปแบบอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ โดยแสวงหาและประเมินพื้นที่เปล่านั้น ๆ เพื่อออกแบบก่อสร้างเป็นศูนย์การค้า หรือ ซูเปอร์มาร์เก็ตขนาดย่อม เพื่อมุ่งหวังสร้างให้เกิดการจับจ่ายในพื้นที่หรือใน Local นั้น ๆ ให้เกิดเม็ดเงินสะพัด และเพื่อเป็นการตอบสนอง สอดรับกับไลฟ์สไตล์ครอบครัวยุคใหม่ที่นิยมชอปปิ้งสะดวกใกล้บ้านช่วงวันหยุด

ในทางกลับกัน สำหรับกลุ่มบริษัททุนค้าปลีกยักษ์ใหญ่ ! ล้วนมองข้ามไม่ร่วมสมรภูมินี้ แต่จะมุ่งพัฒนาศูนย์การค้าแบบครบวงจร (Shopping Center/Department Store) ที่เชื่อว่าผลตอบแทนทางการลงทุนดีกว่า

จึงเหมือนเป็นการเปิดทาง ให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ตลอดจนเจ้าของที่ดิน หรือกลุ่มทุนหน้าใหม่ ๆ ได้เข้ามาเก็บเกี่ยวขยับขยายการลงทุนแทรกในส่วนแบ่งการลงทุนศูนย์การค้านี้ในสเกลขนาดย่อม-ขนาดกลางเช่นนี้

ทั้งนี้ อีกวัตถุประสงค์หรือเป้าหมายอีกข้อหนึ่ง ที่กลุ่มอสังหาฯ มักใช้ “คอมมูนิตี้มอลล์” เป็นแม่เหล็ก ก็เพราะว่า มุ่งหวังการสร้าง “มูลค่าเพิ่ม” ให้กับโครงการที่อยู่อาศัย บ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม ที่มี Facilities พร้อมสรรพ หนึ่งในนั้นคือ อยู่ใกล้ “คอมมูนิตี้มอลล์” นั่นเอง

เหตุผล ที่นักลงทุนกล้าเสี่ยงเนรมิต “คอมมูนิตี้มอลล์”

ปัจจัยสนับสนุน นั้นก็เนื่องมาจาก การเติบโตของกำลังซื้อและไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ ที่นิยมการซื้อของใกล้บ้านเน้นความสะดวกสบายและประสบการณ์รูปแบบใหม่

รวมถึงการขยายตัวของเมือง โดยการพัฒนาของระบบรถไฟฟ้า ทำให้การพัฒนาโครงการพาณิชยกรรมขยายวงกว้างอย่างรวดเร็วเพื่อรองรับกับที่อยู่อาศัยในบริเวณโดยรอบแนวรถไฟฟ้าที่เติบโตตามการขยายตัวของชุมชน ซึ่งเป็นปัจจัยหลัก ๆ ทำให้มีกลุ่มนักลงทุนหันมาก่อสร้างคอมมูนิตี้มอลล์ นั่นเอง

อีกทั้ง ศูนย์การค้าประเภท คอมมูนิตี้มอลล์ ยังถูกสร้างขึ้นเพื่อรองรับที่อยู่อาศัยในรอบบริเวณชานเมือง สืบเนื่องจากการหลบเลี่ยงการสัญจรเข้าสู่พื้นที่เมืองและเป็นการกระจายความหนาแน่นของอุปสงค์ (ความต้องการซื้อสินค้า) ในการจับจ่ายใช้สอยของคนผู้อยู่อาศัยโดยรอบบริเวณนั้น ๆ

รายได้ คอมมูนิตี้มอลล์ มาจากช่องทางใดบ้าง ?

1. รายได้จากค่าเช่าพื้นที่ที่เก็บจากร้านค้า

โดยอัตราค่าเช่ามีความหลากหลายขึ้นอยู่กับทำเลของศูนย์การค้า และทำเลที่ตั้งของร้านค้าภายในศูนย์การค้านั้น ๆ รวมถึงประเภทของผู้เช่า โดยราคาค่าเช่าเฉลี่ยของศูนย์การค้า หากยกตัวอย่างเช่น ราคาค่าเช่าอยู่ที่ 1,068 บาทต่อตารางเมตร เป็นต้น (ขึ้นอยู่กับทำเลทอง พื้นที่เช่าก็จะแพงขึ้น)

อย่างไรก็ตาม หากเป็น คอมมูนิตี้มอลล์ ที่ยังไม่มีชื่อเสียง และไม่ได้อยู่ในเมืองหลวง หรือตัวอำเภอเมือง โดบจะมีการถอยอัตราค่าเช่าลงมา เช่น กำหนดอัตราค่าเช่าอยู่ในช่วง 600-800 บาทต่อตารางเมตร เป็นต้น

ซึ่งเจ้าของศูนย์การค้า จึงต้องจัดส่วนพื้นที่เช่าระหว่างผู้เช่าหลัก กับผู้เช่ารายย่อยให้เหมาะสม ถ้าพื้นที่ส่วนใหญ่ของศูนย์การค้าถูกเช่าโดยผู้เช่าหลัก รายได้ค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางเมตรของศูนย์การค้านั้นอาจต่ำกว่าค่าเฉลี่ย

ต่ถ้าแบ่งพื้นที่ย่อยให้กับผู้เช่ารายย่อยมากเกินไป ศูนย์การค้าจะดูแน่น ไม่น่าเดิน และอาจมีร้านค้าหลักที่เป็นแม่เหล็กในการดึงดูดลูกค้าให้เข้ามาในศูนย์การค้าได้ไม่มากพอ ทำให้ในระยะยาวอัตราค่าเช่าอาจปรับขึ้นได้ยาก หรือลูกค้าเลือกเข้าศูนย์การค้าอื่น เป็นต้น

2. รายได้จากส่วนแบ่งรายได้

ซึ่งนอกจากรูปแบบการเก็บค่าเช่าจากร้านค้าแล้ว อีกรูปแบบหนึ่งของการสร้างรายได้ของศูนย์การค้า มาจากการรับส่วนแบ่งรายได้จากผู้เช่าแทนการเก็บค่าเช่า ยกตัวอย่างอัตราส่วนแบ่งรายได้ที่เจ้าของศูนย์การค้าได้รับจากผู้เช่าแทนค่าเช่า จะอยู่ที่ประมาณร้อยละ 15 ของรายได้ต่อเดือนที่ร้านค้าได้รับ เป็นต้น

ส่วนการเลือกว่าจะรับเป็นค่าเช่าหรือเป็นส่วนแบ่งรายได้ขึ้นอยู่กับการต่อรองระหว่างเจ้าของศูนย์การค้ากับร้านค้าผู้เช่า ศูนย์การค้าบางแห่งถ้ายังไม่แน่ใจว่าร้านค้าจะขายได้ดีเพียงใด อาจเริ่มต้นจากการขอเก็บค่าเช่ารายเดือนก่อน ต่อมาเมื่อเห็นว่า ร้านนั้นมีลูกค้าจำนวนมาก ก็อาจขอแก้ไขสัญญาเป็นส่วนแบ่งรายได้แทน ในทางกลับกัน ผู้เช่าที่ประสบปัญหาด้านยอดขายก็อาจต่อรองขอเปลี่ยนจากค่าเช่าเป็นส่วนแบ่งรายได้แทน

3. รายได้จากการให้เช่าพื้นที่จัดกิจกรรมพิเศษ

ซึ่ง คอมมูนิตี้มอลล์ หรือศูนย์การค้าหลายแห่ง จะมีพื้นที่ว่างในส่วนที่เป็นโถงทางเดินหรือลานกิจกรรมขนาดใหญ่ ที่สามารถนำมาให้บริษัทต่าง ๆ เช่าจัดกิจกรรมด้านการส่งเสริมการขาย เช่น มหกรรมลดราคาสินค้า ฯลฯ

4. รายได้ค่าสาธารณูปโภค

หมายถึง รายได้ของศูนย์การค้า ที่เก็บจากผู้เช่า สำหรับค่าน้ำค่าไฟ และค่าสาธารณูปโภคต่าง ๆ รายได้ในส่วนนี้อยู่ประมาณร้อยละ 10 ถึง 15 ของรายได้ค่าเช่า

5. รายได้ค่าบริการจากพื้นที่ส่วนกลาง

กล่าวคือ เงินที่ศูนย์การค้าเรียกเก็บจากผู้เช่า เพื่อใช้เป็นค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ที่จอดรถ ห้องน้ำ โถงทางเดิน ซึ่งรายได้ส่วนนี้จะอยู่ประมาณ 10 ถึง 20 เปอร์เซ็นต์ ของอัตราค่าเช่า ขึ้นอยู่กับพื้นที่ส่วนกลางที่ศูนย์การค้านั้นมีไว้ให้บริการลูกค้า

ตัวอย่าง คอมมูนิตี้มอลล์ ที่ขึ้นชื่อในกรุงเทพฯ

• Maze Thonglor (เมส ทองหล่อ) : แหล่งแฮงก์เอ้าท์สำหรับคนมีไลฟ์สไตล์ ตั้งอยู่บริเวณปากซอยทองหล่อ 4 ย่านธุรกิจที่คึกคัก ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนปัจจุบันที่นิยมชีวิตแบบสโลว์ไลฟ์ แนวคิดการออกแบบ โมเดิร์น คอนเทมโพราลี่ สไตล์ ดีไซน์ในลักษณะแบบร่วมสมัย มีความเรียบง่ายและเท่

• สวนเพลิน มาร์เก็ต (Suanplern Market) : มาร์เก็ตมอลล์ ย่านพระราม 4 ที่จะเป็นแหล่งท่องเที่ยวพักผ่อนหย่อนใจ ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมือง ด้วยคอนเซ็ปต์ “เพลินจิต เพลินใจ เพลินช้อป เพลินชิม” ที่นี่รวบรวมเอาร้านค้าน่าสนใจมาจัดไว้หลากหลายโซน รวมถึงมี “เพลิน สเตชั่น” ลานกิจกรรมที่กว้างขวางให้ทุกคนได้มานั่งเล่นกันในบรรยากาศสบาย ๆ ร่มรื่น

• The Street รัชดา : คอมมูนิตี้มอลล์ที่น่าสนใจ ใคร ๆ ก็มาเช็กอินที่นี่ ด้วยการออกแบบอาคารดีไซน์ที่ดูแล้วฮิปสุด ๆ ไม่เหมือนที่อื่น ๆ ด้วยสถาปัตยกรรมแบบลอฟต์ ผนังอิฐ พื้นปูน และโคมไฟลูกโต ยิ่งทำให้ขาช้อปทั้งหลาย รวมไปถึงเด็กแนวตัวจริงต้องไม่อยากพลาดแน่นอน

• The Scene Town in Town : ทาวน์อินทาวน์ (Town in Town) นั้นเป็นย่านธุรกิจกลางใจเมืองที่คึกคักไปด้วยผู้คนไม่เว้นแต่ละวัน โดยใครที่เคยมาเช็กอินที่ The Scene Town in Town แล้วจะสัมผัสได้ถึงความลงตัว และลานกว้าง ที่มีเบาะนั่งสบาย ๆ พร้อมดนตรีสดทุกวันของเดอะซีน ทำให้เดอะซีนนั้นกลายเป็นแหล่งพบปะ สังสรรค์ คลายเครียดสำหรับคนย่านนี้โดยไม่รู้ตัว ใครเครียดจากการงาน มานั่งชิลล์ แฮงค์เอ้าท์กับเพื่อน ๆ หาร้านอร่อย ๆ ทานกันก่อนกลับบ้าน

• นวมินทร์ เฟสติวัล วอร์ค – ถนนเกษตร-นวมินทร์ (Nawamin Festival Walk) : ศูนย์การค้า Open Air บนถนนเกษตร-นวมินทร์ ด้วยการออกแบบด้วยสถาปัตยกรรมกึ่งยุโรปโบราณผสมผสานกับความทันสมัย ทั้งการเล่นระดับอาคาร การเพิ่มมิติให้กับร้านค้าที่ทำให้เข้าถึงทั่วทั้งโครงการ

นอกจากนี้ ยังรายล้อมด้วยน้ำและพื้นที่สีเขียว เพื่อความร่มรื่น โดยแต่ละร้านจะออกแบบให้มีเอกลักษณ์และสไตล์แบบเฉพาะตัว ไม่ซ้ำกัน แต่ผู้ออกแบบสามารถทำให้กลมกลืนและลงตัวได้ทั้งโครงการ เหมาะสำหรับทุกกลุ่ม ทุกวัย สามารถมา Hang Out กับเพื่อนฝูง หรือมากันแบบครอบครัว ด้วยร้านค้าที่หลากหลาย กว่า 100 ร้านค้า

ตัวแปรที่จะทำให้ คอมมูนิตี้มอลล์ นั้น ๆ ประสบความสำเร็จ เม็ดเงินสะพัดในโครงการฯ นั้น ๆ เช่น..

• ทำเล (Location) มีส่วนอย่างมาก โดย คอมมูนิตี้มอลล์ ต้องอยู่ในทำเลดีเท่านั้น ดังนั้น กลุ่มนักลงทุน ต้องศึกษาทำเลโซนนั้น ๆ ก่อนว่า ความหนาแน่นของชุมชนและประชากรโดยรอบทำเลที่จะสร้างโครงการเป็นอย่างไร

เช่น จำนวนประชากรที่พักอาศัยในโซนนั้น และคนต่างถิ่นที่เดินทางมาทำงานในโซนนั้น ๆ และต้องมีจำนวนมากพอ ที่จะทำให้เกิดการหมุนเวียนของคนตลอดทั้งวัน และทุกวัน ทั้งยังต้องเป็นทำเลที่มีการเดินทางสะดวก ง่ายต่อการเข้า – ออก ด้วยเช่นกัน

• ต้องมีคอนเซ็ปต์ (Concept) โดย คอมมูนิตี้มอลล์ ต้องแตกต่างและมีความชัดเจน มิเช่นนั้น จะไม่สามารถดึงดูดให้คนเข้ามาเดิน และหากเปิดไปสักพัก แล้วเกิดมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ มาตั้งอยู่ในย่านเดียวกันจะยิ่งยากต่อการแข่งขัน

• แรงดึงดูดผู้คน (Motivation) คือ แรงดึงดูดให้คนสนใจซึ่ง คอมมูนิตี้มอลล์ ต้องมีแม่เหล็กสำคัญในการดึงดูดคนให้สนใจ 3 องค์ประกอบได้แก่

1.) ร้านอาหารและร้านเครื่องดื่ม, Sport complex , Fitness center, โรงเรียนกวดวิชาสำหรับเด็ก, ร้านทำผม-เสริมสวย, คลินิกความงาม ที่หลากหลาย มีความน่าสนใจ และถ้ามีร้านอาหาร – ร้านเครื่องดื่มที่เป็นแบรนด์ใหญ่ มาร่วมเปิดในโครงการ จะเป็น Key Magnet ดึงคนให้เข้ามามากขึ้น

2.) บริการทางการเงิน เช่น ตู้กดเงิน (ATM) , ธนาคาร ที่เปิดให้บริการใน คอมมูนิตี้มอลล์ เป็นต้น

3.) ซูเปอร์มาร์เก็ต ที่ให้ผู้บริโภคสามารถแวะเวียนซื้อของใน คอมมูนิตี้มอลล์ ได้ตลอด

* เพราะทั้ง 3 สิ่งนี้ ตอบโจทย์การใช้ชีวิตประจำวันของผู้คนได้เป็นอย่างมาก

• ระบบการบริหารจัดการที่ได้มาตรฐานของโครงการฯ (Have a good management system) กล่าวคือ การมีระบบการบริหารจัดการที่ดี และเข้าใจความต้องการของทั้งผู้ประกอบการ ที่เช่าพื้นที่เปิดร้านค้า และกลุ่มลูกค้า ตัวอย่างเช่น สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ที่จอดรถที่เพียงพอ, ห้องน้ำที่สะอาด, บันไดเลื่อน, ลิฟท์ (หากเป็นขนาดใหญ่) , มีแผนกประชาสัมพันธ์, ระบบ CCTV ฯลฯ

บทสรุป โอกาสเติบโตของ คอมมูนิตี้มอลล์ ก็ยังมีเปอร์เซ็นต์เติบโตในแต่ละปีอยู่พอสมควรเฉลี่ย 5-10% ต่อไป แต่ก็มาพร้อมกับความเสี่ยงหลายอย่าง ดูได้จาก คอมมูนิตี้มอลล์ หลาย ๆ ที่คนเดินบางตา เงียบเหงา ไม่คึกคักก็มีอยู่จำนวนไม่น้อย

ทว่า..ในมุมของนักลงทุน หรือผู้ที่สนใจที่พร้อมด้านศักยภาพเรื่องเงินทุนและทำเล หากคิดจะดำเนินการจัดสร้าง ก็ควรมีที่ปรึกษาซึ่งเชี่ยวชาญในการลงทุนธุรกิจประเภทนี้ ซึ่งจะช่วยทำให้คุณทำธุรกิจนี้ได้ถูกต้องตามหลักการมากขึ้น และลดความเสี่ยง ถ้าหากทำแล้วดึงคนเข้ามาไม่ได้ตามเป้าที่คิดไว้อีกด้วย

แต่ที่แน่ ๆ คือ การลงทุนในธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์ นั้น ต้องใช้เงินสูงมาก ขั้นต่ำ 10 ล้านบาทขึ้นไป เพราะฉะนั้น ส่วนใหญ่แล้ว ธุรกิจนี้ จึงเหมาะสำหรับผู้ที่มีประสบการณ์ หรือกลุ่มทุนที่คร่ำหวอดในด้านอสังหาริมทรัพย์มาก่อนบ้างแล้ว จึงจะมีวิสัยทัศน์และประเมินปัจจัยต่าง ๆ หลายอย่างว่าคุ้มค่าและคืนทุนได้ช้าเร็วแค่ไหนก่อนที่คิดจะจัดสร้าง